△ 住宅ローンを組む 返済比率等 △

住宅ローンを組む際のお話

住宅ローンとは、金融機関から住宅購入の為に融資を受けることです。融資をすることで融資期間の利息を得るのですが、あくまでも返済されるということが前提で融資が行われます。その為、融資をするか否かの審査を金融機関で行います。

銀行の審査基準は金融機関ごとに違うので一概には言えませんが、いくつか判断基準となる点があります。

銀行が融資をして返済ができそうな方かどうかを審査します。一時お金があっても先行き不透明では審査が下りずらいということです。

各金融機関によって変わるところですので、お近くの銀行に相談してみるか、インターネット上で、ローンシュミレーションをしてみるのもいいかもしれません。

具体的な回答は、金融機関へ事前審査申込を出して確認することも可能です。

事前を出すにあたっては、源泉徴収票・免許証・保険証・印鑑あたりと、資金計算・物件概要が必要な場合が多いので、事前をご希望でしたら不動産屋へご相談頂いた方が早いかと思います。

(物件の買付申込をする際に、事前審査が通っていることが必要な場合もあります。新築建売など)

・収入と返済比率  ・収入があることはもちろん・・借りる金額に対して、収入が無理のない金額かどうか(他に借入がある場合は、それらすべてを申告する必要があります。車とか。) これは返済比率でみます。返済比率には金利分を含め、かつ、審査上、審査金利での計算となるのでその点は注意が必要です。例えば、変動金利で0.6%程の優遇金利で融資が見込める場合でも、審査上は金融機関の定める2.475%、2.625%等の店頭金利(基準金利)での計算になります。

・お勤め先の内容、勤続年数 ・お勤め先がどうか(公務員や上場企業の方などは強いです)・勤続年数(長ければそのお勤め先にこれからもいるのではないかとの見通しがたちます)

・借りられる方の年齢

借りられる方の年齢はどうか(一般的に80歳完済くらいまで借りられるところが多いですが、定年以降もローンを払うことができそうかどうかで違います)

・購入物件に担保価値

・購入物件に担保価値があるか(新築の方が担保価値は高くなりがちです。建物は減価償却があるので年数の経過によって価値が評価されません。性能評価等受けているかでかわりますが)

・個人信用情報

・個人信用情報に傷がついていないか(クレジットカードの事故や延滞)・・黙っていてもばれるので要申告(機関があるので確認してみるといいかも。)

・健康状態(団体信用保険に入れるか否か)

・健康状態(団体信用保険に入れるか否か)・・団体信用保険は加入者が死亡や高度障害になった場合に残債の返済が不要になる保険です。通常ローン金利に保険料が含まれています。金融機関が融資をする際の保険として加入が必須となっています。健康状態で保険に入れない場合、融資が受けられない可能性があります。

この辺りの内容が融資の際の判断材料となります。

1. 返済比率 (金融機関が定めた返済負担率の上限。)

住宅ローンを組む場合、金融機関で審査をする際に返済比率が判断の基準の一つとなります。返済比率は、年間の総返済額が年収に占める割合をもとに算定した上限です。(返済額の中には住宅ローン以外のローンも含まれます。返済額の年収に占める割合は、返済負担率という言い方になります。)

多くの銀行では、返済比率35%(年収400万円未満の場合、30%)以内を基準としています。額面金額か手取りか、返済比率のパーセンテージは金融機関によって違いますので、具体的に候補の銀行があれば、そちらもご確認下さい。

返済比率の中には、利息も含まれますが、実際に適用される金利ではなく、店頭金利(基準金利)での計算をします。例えば、金利優遇で変動金利0.6%程度での融資が受けられそうな場合でも、計算上は店頭金利で審査をします。(基準金利は金融機関によって変わります。)

〇 年間返済額 ÷ 年収入(税込年収) × 100 =返済比率(返済負担率)

仮に、店頭金利2.475%、返済期間35年で住宅ローンを組んだ際の借入金額を計算すると、考え方はこのようになります。

年収300万円の内、返済に充てられるのは30%分の90万円(300万×0.3=90万)

年返済90万=月返済7.5万 (90÷12=7.5)

店頭金利2.475%(指数35.61)・35年(420ヵ月分)の場合、月額7.5万円返済になる住宅ローンの借入金額は、約2106万円。(75000÷35.61=2106.1・・)

(指数は、100万円を2.475%で35年借りた際の月額返済3561円。1万円で35.61円で計算。店頭金利・借入年数によって変わります。)

計算式をまとめると、年収3000000×0.3÷12÷35.61=約2106万

年収300万円の方が返済比率30%になるのは、約2106万円ということです。同様に400万円から掲載したものを計算すると

年収300万(返比30%)・・約2106万

年収400万(返比35%)・・約3276万

年収500万(返比35%)・・約4095万

年収600万(返比35%)・・約4914万

年収の高い方は、返済比率40%等でも融資が通る可能性もあります。

具体的な数字については利用する金融機関の内容で個別にご確認下さい。あくまで計算方法と一例としての数字です。

実際の融資の際には、金利優遇でが入るので、もう少し安い金利で借りられます。

一般的に言われる返済比率20~25%あたりが適当というのは、金利優遇後が入った後の金利での計算の話です。指数(仮に0.6%とした場合)を26.40に変えると上の計算同様に数値を出すこともできます。

また、上記計算には含まれていませんが、もし他に借入がある場合、その借入(車のローン、カードローン等)も返済比率の計算に含める必要があります。黙っていてもばれてしまうので、しっかり申告しつつ、ローンをまとめたり(金融機関で取り扱いがあれば)、別のローンは完済してしまう等対応が必要になります。

年間返済額の上限額=年収×返済比率-他のローンの年間返済額 で計算して見て下さい。他のローンがある方は、年収×返済比率÷12が月あたりの返済可能金額なのでそこから毎月のローン金額を引いたものが、住宅ローンに充てられる返済額の上限です。

また、上記借入額が希望の借入額まで届かない場合、収入合算や親子リレーなど債務者を増やすことで借入金額を伸ばすことも可能です。債務者の一人に収入が無くなる(出産等)の場合、もう片方の方の負担が増えるリスクがあるので、その点には注意が必要です。

2.お勤めの内容、勤続年数

勤続年数が短いと住宅ローンが組みにくいと言われています。一般的には3年以上が目安になります。金融機関によって違いがあるので、短い場合は相談してみるのも良いかと思います。

お勤めの期間が長ければ、昇給、昇進等ベースアップの可能性も見込めますが、短い場合はその点が不透明であり、転職したばかりであれば、会社に定着するかどうかの判断がつかず、金融機関の審査に通らないということもあります。

基本的に、継続的安定的な収入が見込めると金融機関に判断されることが必要となります。その為、雇用形態も正社員であることが必要な場合も多いです。

公務員や大手上場企業、医師、士業など社会的属性が高い場合、金融機関の印象も良く通り易いです。

自営業・個人事業主の方は、安定的な収入の面で印象が良くないことが多いです。

また、自営業の方は確定申告の内容自体が大変厳しい場合も多いので住宅の購入の際には予め準備をして臨む必要があります。基本的には直近三期分(決算書や確定申告)で判断のイメージですが、金融機関によって違います。提出を求められたものを速やかに提出して判断を仰ぐことになります。

金融機関によって判断が変わるところですので、もし、一つのところが駄目でもあきらめず別の金融機関に話しをして見て下さい。

この項目で融資が受けられない方(落ちそうな方)は、フラット35を利用することを試してみるのもいいと思います。住宅金融支援機構の住宅ローンで、最長35年間の長期固定金利の商品があることや、勤続年数の要件がないというメリットがあります。勤続年数の短い方、非正規雇用の方でも審査のテーブルに乗り、比較的通り易い住宅ローンです。

3.借りられる方の年齢

住宅ローンが組める年齢は、多くの金融機関で、完済年齢の上限が80歳を基準にしています。未満の場合や81歳になるまでといった具合ですが、基本的には80歳未満で考えると良いです。

35年で借入するとすると、44、45歳までが限界です。ただし、80歳まで借りれるからと言っても金融機関が貸すかどうかはまた別の話です。基本的には、60か65歳で定年を迎えると考えると、定年~完済年齢までの間の支払いができるかは審査段階では不透明です。年齢がクリアしているからと言って融資を受けられるというわけではありません。融資が通ったとしても、80歳まで支払いを続けるのは負担も大きいので、その点も踏まえて、借入金額、年数を少なくするようなものを購入された方が良いかとは思います。

逆に、何歳まで借入できるのか、という点では、65歳~70歳くらいが多いです。ローンの期間が、10~15年と短くなるので借入金額によっては、月の支払いが高額になる可能性が高いので検討が必要です。どうしても高齢で住宅ローンを組む必要がある場合は、親子ローンを利用するなど金融機関とご相談する方が良いかもしれません。

購入の適齢期として、やはり30歳前後で完済時65歳あたりがちょうど良い時期かと思います。

4.購入物件の内容、担保価値

詳しくは、△ 建物 構造  △のページに記載していますのでそちらもご確認下さい。建物は減価償却があり、築年数によって価値が下がっていきます。購入するものが中古物件の場合、残存価値が少ないと担保価値が低くみられることがあります。

また、フラット35を利用する場合は、物件審査が厳しく設定されており、技術基準に満たしたものである費用がある為、特に中古の場合は適合しない可能性がある点に注意が必要です。△ フラット35 まとめ △に詳細を記載しています。

5.個人信用情報

信用情報機関(CIC・JICC・JBA)があり、個人の信用情報は収集・管理されています。(クレジットカード、キャッシングの契約状況、借入返済などの取引状況、延滞情報、債務整理の情報などの履歴が管理されています)

個人信用情報に傷がついている場合に引っかかる可能性があります。返済の延滞が度々ある方や、長期延滞してブラックリスト入りしているような方は信用情報に記載されているので融資が下りないことがあります。目安としては5年以内にどうか考えて見て下さい。本人に自覚なく何かを延滞している場合もあるので、もし身に覚えがなく融資が受けられなかった場合は、個人信用情報を確認しに行ってみた方が良いかもしれません。(融資が不可の場合に理由は教えてもらえないので、理由にあたりをつける為にもとった方が良いです)

6.健康状態(団体信用保険に入れるか否か)

団体信用保険は加入が必須です。健康状態が悪い方(保険会社によります)は団信に加入できずダメな場合があります。ちなみにフラット35は団信は任意ですのでここでダメな方はフラットを使うという手があります。

団信は住宅ローンを組む上でメリットの方が多いです。内容は、 △  団信とは △ に記載します。