▼ 管理委託と自主管理 ▼

不動産の管理は、『管理会社に管理を委託する場合』と『大家さんが自主管理する場合』の2パターンの方法があります。(管理委託の契約内容によっては一部を委託し、他は自主管理にする場合もあります。)

実際にお持ちの物件に入居者を募り、退去まで行うと想定した場合に行う必要のある主な作業は、

1. 入居するまで

・入居者募集

・入居審査

・賃貸借契約締結

・鍵の引渡し

・引き渡し前清掃、設備確認

2. 入居後

・家賃の徴収(不払いの際の督促含む)

・建物の管理(維持管理・・共用部分の電球交換や雑草の処理、清掃等)

・室内の不具合・修繕の対応(水道のトラブルや鍵の紛失等)

・契約更新の管理(保証会社・火災保険の更新管理)

・その他クレーム対応

3. 退去時

・退去立ち合い、修繕必要箇所の確認

・室内原状回復の業者手配

・預かり敷金の精算

このような業務が想定されます。これらすべてを大家さんができないことはありませんが、業務が多岐にわたるので管理会社に委託している場合の方が多いです。

1. 入居するまで は、仲介会社に行ってもらうこともできます。、自主管理の大家さんでも問題は少ないです。入居者募集だけはよく考えないと入居者が来ませんので方法は要検討です。

・入居者募集

自身でなんらかの手段で広告を出すか、仲介業者に入居者付けをお願いするか

・入居審査

ご自身で書面で判断するか、仲介会社提携の保証会社で入居審査をするか

・賃貸借契約締結

ご自身で用意しておくか、仲介業者に作成を依頼するか。重要事項説明は仲介業者で行うのもで問題はありません。

・鍵の引渡し

ご自身で交換、業者の手配、鍵の交換は難しくはないですが仲介業者がやってくれるかは不明です。

・引き渡し前清掃、設備確認

ご自身で清掃、設備確認

2. 入居後 について。自主管理の大家さんの主な業務です。

・家賃の徴収(不払いの際の督促含む)

保証会社が入っていれば、ここは保証会社に任せるだけで大丈夫です。(契約内容によっては未払いが出た際の連絡は保証会社へ大家さんから入れる必要があります。)

・建物の管理(維持管理・・共用部分の電球交換や雑草の処理、清掃等)

よくある自主管理の大家さんのイメージです。

・室内の不具合・修繕の対応(水道のトラブルや鍵の紛失等)

契約条件に緊急対応を入れることで手間を削減できます。管理会社でも契約条件に入れているところも多いです。

・契約更新の管理(保証会社・火災保険の更新管理)

基本的には各会社から直接入居者へ連絡があるので継続されているかだけ会社に確認を取れば問題はないです。

・その他クレーム対応

入居中は、騒音等の入居者間のトラブルや違法駐車などいろいろなクレームが入る可能性があります。大家さん自身がトラブルに巻き込まれるケースもあるので、注意が必要なところです。

3. 退去時 については、ガイドラインを把握していれば困ることもあまりないかと思います。

・退去立ち合い、修繕必要箇所の確認

大家さん自身で立ち合い、修繕箇所を双方で確認する

・室内原状回復の業者手配

修繕箇所の見積りを出して入居者へ請求

・預かり敷金の精算

預かり敷金からの精算の場合、残金返還

自主管理でも十分に理解すれば、大家さんで行うことも不可能ではありません。

ただ、記載しました通り、行う業務が多い、また、入居者からの連絡は日中・夜間問わずなので、時間定年を迎えられているなどであれば良いですが、仕事をされている場合ですと、ご自身で行うのは時間的に難しいところが出てきます。また、入居者募集がうまくいかない場合には仲介業者へのアプローチや募集条件、方法の検討なども必要な為、管理会社へ委託してしまうという方が多いです。

〇 管理会社へ管理を委託する場合

大家さんへ入る家賃収入のうち一定額を手数料として支払い、替わりに管理をしてもらう方法です。

家賃の集金を管理会社が行い、手数料を差し引いた額を大家さんの口座へ振り込むという流れになります。

管理の手数料は一般的な相場では家賃の5%前後と言われています。

この額については、管理会社と大家さんとの間で管理委託の契約を結ぶ際に、どこまで業務を行うのか等含めて取り決めるので管理会社によって金額はかわります。(例えば、入居者募集と集金だけ行い月額3%など。)

また、月々の管理料の他に、入居者が決まった際に家賃1ヵ月分の手数料(広告料等)や更新時の更新料・更新事務手数料など個別に管理会社にて受領する分が設定される場合が多いです。

当社で管理をお受けする場合は基本的には大家さんの手を極力煩わせない形で請負ます。

ご希望があればお気軽にご相談下さい。

また、管理をお任せ頂かなくても入居者募集のお手伝いは無料で行わせて頂きます。

他の業者へお任せの管理物件でも許可を頂ければ募集等入居者が見つかるようにできる限りお手伝い致しますのでお困りのことがございましたら是非ご相談下さい。